Il est vrai que les Règles et usages locatifs vaudois (RULV) prévoient que le locataire ne peut sous-louer l'entier de son logement pour une durée indéterminée qu'avec l'accord écrit du bailleur. Celui-ci a, par conséquent, la possibilité de refuser une sous-location non limitée dans le temps, même si les conditions prévues par le Code des obligations (art. 262) pour le refus de consentement ne sont pas remplies. Autrement dit, le locataire vaudois pourrait essuyer une fin de non-recevoir, quand bien même il aurait communiqué les conditions de la sous-location, que ces conditions ne seraient pas abusives et qu'elles ne causeraient pas d'inconvénient majeur pour le bailleur au sens de l'art. 262 CO.
Cette restriction des droits des locataires vaudois trouve son origine dans la négociation des RULV, auxquels le Conseil d'Etat vaudois a donné une force obligatoire. Les représentants des locataires ont accédé sur ce point-là à la requête des milieux immobiliers, qui estimaient que la sous-location de longue durée occasionne des abus.
A titre personnel, je partage cette vision des choses. La sous-location offre certes des avantages, en permettant, par exemple, de limiter les hausses de loyer liées aux changements de locataires ou de favoriser un proche. Mais elle présente des inconvénients encore plus importants: elle est effectivement susceptible d'occasionner une forme de parasitisme du marché, avec des locataires sans scrupules qui se «sucrent» au passage et qui ignorent leurs obligations.
En effet, si les propriétaires commettent des erreurs vis-à-vis de leurs locataires, ces derniers en commettent encore davantage vis-à-vis de leurs sous-locataires. Ils sont nombreux à ignorer qu'ils ont les mêmes obligations qu'un bailleur, étant, par exemple, tenus par des formes et des délais pour la résiliation.
Il ne faut pas oublier que le sous-locataire se trouve dans une position fragile. En cas de résiliation du contrat par le locataire, il ne pourra pas invoquer l'inconvénient subi auprès du bailleur principal. Pire: il se retrouverait en situation d'occupation illicite des locaux, si le locataire en venait à résilier le bail principal sans l'avertir.
En somme, la sous-location est une bonne solution pour des périodes limitées dans le temps (par exemple, pendant un séjour à l'étranger), ou pour une partie spécifique du logement (comme une chambre pour un étudiant), mais, en revanche, pas sous une forme durable.
En accédant sur ce plan-là à la demande des milieux immobiliers, l'Asloca a obtenu des concessions de ces derniers sur d'autres points. Un bailleur ne saurait, par exemple, imposer «le fait du prince» aux demandes de ses locataires: il ne pourra pas refuser des animaux de compagnie sans juste motif, idem pour les barbecues ou les lave-linge individuels.
De manière générale, les Règles et usages locatifs ont pour but de préciser les droits et devoirs de part et d'autre, afin d'éviter au maximum les querelles. Dans le canton de Vaud, ils l'emportent sur le contrat de bail puisqu'ils revêtent un caractère obligatoire.
