En période de pénurie chronique de logements en Suisse1, le droit du bail revêt une importance pratique particulière. La réglementation du contrat de bail à loyer par le droit fédéral étant souvent sommaire, elle laisse une large place à l'interprétation par les tribunaux, notamment par la jurisprudence du Tribunal fédéral. Le nouveau Code de procédure civile (CPC)2, entré en vigueur le 1er janvier 2011, a lui aussi donné lieu à quelques questionnements et développements d'importance pour la procédure en droit du bail. La présente contribution ne prétend pas présenter systématiquement les arrêts rendus par la Haute Cour du pays3, mais tend à présenter,
de manière parfois critique, quelques aspects particuliers de problèmes régulièrement rencontrés dans la pratique du droit du bail.
1. Restitution anticipée de la chose louée par le locataire
Le locataire qui a trouvé un nouveau logement correspondant mieux à ses attentes, et qui souhaite pouvoir restituer la chose louée à sa régie sans avoir à respecter le préavis ou le terme contractuels, pour ne pas avoir à payer un double loyer, doit présenter à celle-ci un candidat de remplacement (art. 264 CO), qui doit être prêt à reprendre la chose aux mêmes conditions, solvable et ne devant pas prêter le flanc à des critiques objectives de la part de la régie. Le contrat-cadre romand de baux à loyers4 (ci-après: CCR) dispose que le bailleur doit alors, sans délai, indiquer au locataire les motifs de son refus et que le locataire doit respecter un préavis de minimum un mois pour le quinze ou la fin du mois (art. 9 CCR). En pratique, le locataire fera visiter le logement, souvent après avoir passé lui-même une annonce pour remettre le bail. Chacun des visiteurs ne lui remettra pas forcément un dossier - confidentialité des données, notamment patrimoniales, oblige - et il ne sera pas sûr que le candidat ira effectivement déposer son dossier à la régie - les personnes visitant un logement courant souvent plusieurs lièvres à la fois, surtout s'il y a pénurie de logements, et attendant donc une réponse très prompte. Alors qu'il devrait être fixé sur son sort rapidement, pour éviter que le candidat proposé ne se désiste ou pour, cas échéant, pouvoir chercher un autre candidat à proposer, le locataire se voit régulièrement affirmer par l'agence immobilière que le délai de réponse est de 30 jours, à compter de la date du dépôt d'un dossier complet par ses soins à la régie. Cette dernière se refuse ainsi à fixer une date d'état des lieux de sortie, ce qui implique que le locataire garde les clés, et donc qu'il est contraint de payer le loyer5, sous peine d'être exposé à des poursuites6. Dans un ATF du 11 novembre 20087, le TF a émis quelques réflexions intéressantes sur ce qui, précisément, constitue une offre de candidat de remplacement: «Il appartient au locataire de rechercher et de présenter une telle personne (...); le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d'un délai de réflexion suffisant (...). S'il ne satisfait pas aux exigences minimales en la matière, le locataire ne respecte pas son incombance, de sorte que son offre sera tenue pour insuffisante.» Et le TF de constater, en l'espèce, que ni le locataire ni les personnes intéressées à reprendre le bail n'ont déposé de dossier, en particulier de pièces attestant de la situation financière, mais qu'ils n'ont, en plus, pas fourni à la régie des coordonnées exactes, ne lui permettant ainsi pas de se renseigner elle-même. On peut tirer de cet ATF et de la lecture attentive du CCR, plusieurs enseignements. D'abord, que le locataire n'a pas à déposer un dossier complet (exigences «minimales»). Cela lui est d'ailleurs souvent impossible, vu la réserve avec laquelle les candidats sont disposés à remettre leur fiche de paie à un parfait inconnu. Ainsi, les coordonnées exactes des candidats devraient suffire, et leur indication à la régie (par prudence par écrit et en recommandé) fera courir le préavis de 30 jours prévu par le CCR. En second lieu, ces renseignements peuvent être donnés à la régie par le candidat, sans que le locataire ait à les livrer lui-même. Enfin, la régie doit avoir le temps de procéder aux vérifications d'usage sur le candidat et avoir un temps de réflexion suffisant. Ce délai ne doit pas être confondu avec le préavis de 30 jours que doit respecter le locataire. En pratique, la durée du délai devrait être fonction de la précision des informations données sur le candidat (si un dossier complet est remis, le temps d'examen est raccourci) et des compétences du bailleur (s'il est représenté par une régie, l'expérience et la compétence de cette dernière justifient un délai raccourci). Aussi, en cas de remise d'un dossier complet par le locataire à une régie, une réponse devrait être donnée sous quelques jours («sans délai» selon le CCR). Rappelons que le bailleur n'est en aucun cas contraint de contracter avec le candidat, et que donc le «temps de réflexion» ne sert pas à prendre une grave décision, mais uniquement à dire si oui ou non le candidat serait objectivement acceptable, ce qui en réalité, pour une agence immobilière rompue à ce genre d'examens, ne devrait pas justifier une attente de plus de quatre à cinq jours.
2. Protection contre les congés
2.1. Délais
Le locataire qui reçoit la résiliation de son bail peut la contester sous 30 jours dès réception. Dans un récent arrêt (ATF 137 III 208), le TF a définitivement tranché que ce délai court dès
le jour ou le locataire diligent pouvait prendre connaissance de la résiliation - savoir si le destinataire prend effectivement connaissance de l'envoi n'étant pas déterminant. S'agissant d'un pli ordinaire acheminé par La Poste, la manifestation de volonté est reçue lorsqu'elle est déposée dans la boîte aux lettres ou la case postale du destinataire si l'on peut escompter qu'il lève le courrier à ce moment-là. En ce qui concerne une lettre recommandée, si l'agent postal n'a pas pu la remettre effectivement au destinataire ou à un tiers autorisé à prendre livraison de l'envoi et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste; il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon, en règle générale, le lendemain de ce jour. Le TF a rejeté la théorie défendue par une doctrine minoritaire, qui veut que le délai pour contester coure dès la connaissance effective et que l'acte soit réputé reçu au moment où le destinataire le retire effectivement au guichet de La Poste ou, à supposer qu'il ne soit pas retiré dans le délai de garde de sept jours, le septième et dernier jour de ce délai. C'est pourtant là une théorie de la réception plus proche de la réalité et de ce que le quidam peut comprendre, lorsqu'il lit sur un avis officiel de résiliation que le délai court dès réception de celui-ci. Le plus souvent, en raison des horaires de travail et de fermeture des guichets postaux, le locataire retirera le pli recommandé contenant le congé le samedi matin. Il court ainsi le risque de perdre son droit de contester le congé ou de demander la prolongation du bail, et donc d'être évacué de son logement rapidement. Cela est peu conforme au principe de protection de la partie faible qu'est le locataire, irriguant la réglementation du droit du bail. Il est souhaitable, encore que peu probable, que cette jurisprudence soit renversée à l'avenir, vu les conséquences sociales gravissimes qu'elle est susceptible d'induire.
2.2. Congé pour rénovation
Le parc immobilier des grandes villes étant souvent ancien, nombre de bâtiments doivent être rénovés. Se pose, pour le bailleur, la question de rénover en site occupé - afin, notamment, d'éviter une perte locative pendant les travaux - ou non, et dans ce dernier cas de la validité des résiliations des baux des locataires en place. A noter que, alors qu'auparavant les régies recouraient souvent à la rénovation en site occupé, une tendance se dessine, notamment en Suisse alémanique, visant à résilier les baux et à vider l'immeuble de ses locataires8, probablement dans l'idée, de plus en plus souvent utilisée comme motif alternatif au congé, de pouvoir relouer plus cher après travaux, à d'autres locataires.
L'ATF 135 III 112 pose le principe selon lequel la résiliation du bail en vue de vastes travaux d'assainissement de l'objet loué ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. Il en va ainsi même si le locataire se dit prêt à rester dans l'appartement durant les travaux et à s'accommoder des inconvénients qui en résultent; car sa présence entraînera en règle générale des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux. La résiliation est contestable uniquement s'il apparaît que la présence du locataire ne compliquera pas les travaux, ou seulement de manière insignifiante. Dans un récent ATF9, le TF a dû se pencher sur l'objection du locataire qui consistait à dire, en substance, que le motif du congé n'était qu'un prétexte et que ce dernier devait être annulé, car notamment les travaux n'étaient pas nécessaires ou urgents, que d'autres logements de l'immeuble n'étaient pas rénovés et le bailleur pouvait faire rénover le logement en son absence, ce qui rendait le congé inutile. Le TF a écarté chacune des objections du locataire avec une argumentation qui n'est pas satisfaisante. Le TF estime d'abord que la nécessité et l'urgence des travaux est sans pertinence, car le propriétaire est en droit d'entretenir et d'améliorer l'état de son immeuble comme bon lui semble et de procéder à des travaux d'entretien ou de rénovation, même s'ils ne sont pas urgents ou absolument nécessaires. Peu importe que d'autres logements de l'immeuble demeurent exempts de travaux, pour les mêmes raisons. On peut penser que l'absence de nécessité des travaux et leur absence de réalisation dans l'immeuble, peuvent être des indices du fait que le congé donné au locataire réglant le loyer le plus bas n'est qu'un prétexte. Notamment si ledit locataire se montre disposé à libérer les lieux durant les travaux. Sur ce point précis, le TF estime que la proposition du locataire doit être sérieuse (il doit démontrer l'existence d'un logement de remplacement réaliste pour toute la durée des travaux) et doit parvenir au bailleur avant la résiliation, car la validité d'un congé s'analyse au moment où il est donné. On peut regretter cette dernière exigence, surtout lorsqu'on sait que le TF n'exige pas (dans l'examen de la validité du congé) qu'une autorisation de travaux soit même demandée au moment de la déclaration de résiliation, et que, donc, on voit mal comment le locataire pourrait anticiper à ce propos, en informant son bailleur que, en cas de rénovation lourde de son logement, il pourrait se reloger ailleurs. Cela est d'autant plus vrai que l'argument de la survenance d'événements postérieurs au congé a été relativisé par le TF dans d'autres affaires, récemment10.
2.3. Congé pour vendre libre de tout locataire à un prix plus élevé
En principe, le congé donné pour vendre l'objet libre de tout locataire est admis par le TF11. Toutefois, cela n'est vrai que selon les circonstances. Un ATF récent rejette le recours du bailleur contre une décision cantonale qui annulait un tel congé. Le TF estime, au vu des circonstances du cas, que le congé est abusif en tant qu'il consacre une disproportion des intérêts en présence12. Les locataires étaient en effet âgés et en place de longue date, l'un d'eux étant malade et tous deux ayant à charge un fils souffrant de problèmes neurologiques; le bailleur était, quant à lui, un propriétaire très actif dans l'immobilier. A noter que la Cour cantonale avait, elle, préféré admettre que le congé était abusif, puisque constituant un congé spéculatif, cas non couvert par la jurisprudence fédérale en la matière, qu'il convenait de relativiser13. Les ATF visant ces cas de figure devaient être compris dans leur contexte factuel, qui était en substance celui d'une certaine nécessité pour le bailleur de devoir vendre, à des fins non spéculatives, ce qui n'était pas le cas du congé donné par l'acquéreur récent en vue de vendre plus cher, après avoir évincé le locataire en place14. Cette interprétation de la jurisprudence fédérale par la Cour genevoise doit être suivie, car elle est conforme au principe, d'ailleurs rappelé récemment par le TF, selon lequel la liberté de mettre un terme au contrat de bail est limitée par l'obligation d'agir conformément aux règles de la bonne foi, étant précisé que le législateur a voulu cette restriction, afin notamment de protéger le locataire en tant que partie faible, de tenir compte de l'importance du logement comme besoin indispensable de l'individu, de préserver l'unité des familles, en particulier de celles comptant de nombreux enfants, de promouvoir la paix sociale et de combattre la spéculation immobilière15.
2.4. Congé en raison d'une sous-location déguisant un transfert du bail
Dans un récent arrêt, le TF a renversé sa jurisprudence s'agissant du droit du locataire de sous-louer son appartement16. Il a ainsi indiqué que le congé est annulable lorsque le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (art. 271a al. 1 lit. a CO), notamment le droit de sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Il faut toutefois que le locataire soit effectivement autorisé à sous-louer, ce qui requiert que le locataire ait l'intention d'utiliser de nouveau l'objet dans un futur prévisible. Il faut appliquer la règle relativement strictement, une possibilité vague ne suffit pas17. L'idée étant bien entendu d'éviter que, dans un contexte de pénurie de logements, les locataires ne transmettent le logement à une connaissance ou à un membre de la famille, pour lui éviter d'avoir à chercher, parfois vainement, un logement, de même que d'avoir à être confronté aux loyers surfaits induits par la pénurie. A relever que, vu qu'il s'agit d'éviter un transfert déguisé du bail, cette jurisprudence ne s'applique pas au cas du locataire qui ne sous-loue que partie de son logement18. Pour la même raison, elle ne doit pas trouver application s'agissant des locaux commerciaux, puisque le transfert du bail est précisément autorisé en la matière (art. 263 CO), de sorte qu'il est absurde de sanctionner par le congé une prétendue volonté de le déguiser, de surcroît sous une forme qui serait plus risquée pour le locataire principal, qui resterait alors responsable de tout et pour toute la durée de la sous-location, même si elle dépassait deux années (cf. art. 263 al. 4 CO).
3. Procédure en matière de baux et loyers
3.1 Suspension des délais pour introduire action après l'échec de la conciliation
Dans un ATF très récent, notre Haute Cour a tranché la question, très controversée en doctrine, de la suspension ou non des délais pour introduire l'action après l'échec de la conciliation pendant les féries judiciaires (art. 145 CPC), estimant que les délais devaient être suspendus19. Cette décision est tout particulièrement importante en matière de bail à loyer, car le délai d'introduction n'est alors pas de trois mois (art. 209 al.3 CPC), mais de 30 jours seulement (art. 209 al.4 CPC). Par ailleurs, les requêtes en cette matière sont souvent très sommaires et rédigées par des laïcs qui ont saisi eux-mêmes l'autorité de conciliation. Elles doivent pouvoir être complétées en vue d'une action au tribunal.
3.2. Procédure simplifiée en toute matière ayant trait à la protection contre les congés?
Le TF a récemment laissé ouverte la question de savoir si la procédure simplifiée (art. 243ss CPC) s'appliquait aussi aux contestations de congés nuls ou inefficaces ou en matière d'expulsion du locataire autrement que par la voie dite du cas clair, soumise à la procédure sommaire (art. 257 CPC)20. Une telle solution devrait être retenue, par souci de simplicité et d'unité de la procédure en matière de protection contre les congés21.
3.3. Composition du tribunal conforme à la loi (art. 6 CEDH)
Le TF a laissé ouverte la question de la conformité à l'art. 6 CEDH, d'une autorité de conciliation composée d'un assesseur locataire, qui serait employé de régie22. A notre avis, cela ne devrait pas poser de problème lorsque la procédure de nomination des assesseurs se fait sur proposition des milieux locataires. Il n'y a en effet pas de raison de les priver des compétences d'un candidat choisi par eux-mêmes, sur la base d'un procès d'intention.
NOTES
1En Suisse, le taux de logements vacants était en 2011 de 0,94%. Dans les agglomérations des grandes villes, la pénurie est plus marquée, ledit taux s'établissant pour Lausanne à 0,22% et pour Genève à 0,29% (Office fédéral de la statistique - Taux de logements vacants dans les agglomérations des cinq villes les plus grandes depuis 1991 en pour cent) Le marché du logement est pénurique dès lors que le taux de vacance est inférieur à 2%.
2RS 272.
3Plusieurs revues juridiques se livrent à cet exercice. Voir récemment: Nathalie Landry-Barthe, Droit du bail, Journal des tribunaux. 2, Vol. 160(2012), pp. 107-119; Bruno Hediger, Entwicklungen im Mietrecht, Schweizerische Juristen-Zeitung, 108(2012), pp. 317-324. Une présentation annuelle et commentée des arrêts du Tribunal fédéral (ci-après: ATF) est faite chaque année en décembre par la revue du séminaire sur le droit du bail de l'Université de Neuchâtel, Droit du bail. Enfin, une newsletter en ligne (www.bail.ch/newsletter) présente chaque mois toutes les décisions du TF.
4Les dispositions du contrat-cadre de bail à loyer du 12 décembre 2007 sont déclarées de force obligatoire générale pour les cantons de Genève, Vaud, Neuchâtel, Fribourg, du Jura et les sept districts de langue française du canton du Valais, par arrêté du Conseil fédéral du 25 juin 2008.
5ATF 4A_220/2008, c. 3: «Le locataire doit procéder effectivement à la restitution complète (...); cela implique en principe, s'il s'agit de locaux, qu'il en remette toutes les clés au bailleur. Laisser les locaux vides et inoccupés n'est pas suffisant.»
6ATF 134 III 267 , c. 3: En cas de restitution anticipée de la chose louée sans présentation d'un locataire qui satisfasse aux exigences posées par l'art. 264 al. 1 CO, le contrat de bail reste un titre de mainlevée provisoire.
7ATF 4A_373/2008.
8La doctrine alémanique parle de «Leerkündigung». A Birsfelden, commune du canton de Bâle-Campagne, près de 200 locataires de plusieurs immeubles détenus pas une assurance ont ainsi reçu la résiliation de leur bail (voir, Mieten & Wohnen, 4/2012, p. 11).
9ATF 4A_126/2012.
10ATF 4A_241/2010: «Des faits postérieurs au congé peuvent éclairer la volonté du bailleur au moment où il a résilié le bail. (...). [Il] n'existe aucun principe juridique qui interdirait de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle au moment déterminant.»
11SJ 2003 I 261.
12ATF 4A_300/2010.
13Arrêt de la Cour de justice du canton de Genève du 19 avril 2010, n° 482/2010.
14Une affaire genevoise est de nouveau actuellement pendante à ce propos, dans laquelle le TF devrait être amené à trancher de cette question sous un angle différent que celui de la disproportion des intérêts en présence.
15ATF 4A_414/2
