Droit du bail
Le point de départ de la prescription de l’obligation de restituer du bailleur
En cas de loyer initial nul en raison de l’absence de formule officielle, le locataire a le droit de récupérer ce qu’il a payé en trop dans un délai de dix ans. Ce délai commence à courir indépendamment pour chaque loyer versé.
Etat de fait
Dans le cadre d’un litige portant sur différents points, X., bailleur et demandeur, a échoué à établir qu’il avait remis la formule officielle à A.F., défendeur et locataire, de sorte que le bail était partiellement nul en ce qui concerne la fixation du loyer. Sur l’exception de prescription soulevée par le bailleur à l’endroit des prétentions du locataire en lien avec la nullité du loyer initial, le tribunal de première instance a retenu que le délai absolu de dix ans courait non pas dès la conclusion du bail, mais indépendamment pour chaque loyer à partir du moment où le défendeur avait payé chacun d’eux. X. a fait appel.
Extrait des considérants
3.1 L’appelant conteste la solution retenue par le tribunal s’agissant de la prescription partielle des prétentions du locataire. Se référant à l’arrêt 4A_254/2016 du 10 juillet 2017 ainsi qu’à l’ATF 114 II 131 (arrêt Picasso), il soutient, en substance, qu’à l’instar de la prescription absolue de l’action en répétition du prix de vente qui court dès le paiement de ce prix, l’action du locataire serait prescrite, dès lors que le délai absolu de dix ans aurait couru dès la conclusion du bail, soit dès le 29 novembre 2003 avec effet au 1er janvier 2004, et que ce délai serait venu à échéance le 1er janvier 2014, de sorte que la requête de conciliation du locataire du 5 juillet 2017 aurait été tardive. Par ailleurs, le bail du locataire ayant pris fin le 31 décembre 2016, celui-ci aurait perdu tout intérêt à agir en fixation de son loyer initial en raison de la prescription.
3.2 Le locataire qui n’a pas reçu la formule officielle peut agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l’éventuel trop-perçu. Il s’agit là d’un cumul d’actions (art. 90 CPC): la première action tend, après constatation, à titre préjudiciel, de la nullité du loyer convenu, à la fixation judiciaire de celui-ci et la seconde action, en tant que conséquence de la première, vise à la restitution des prestations effectuées sans cause conformément aux règles de l’enrichissement illégitime (art. 62 ss CO) (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 et les arrêts cités). Puisque le législateur n’a pas prévu de règle limitant l’invocation du vice de forme dans le temps, par exemple à la durée du bail, seules les règles de la prescription de l’action en enrichissement illégitime peuvent constituer une limite à l’intérêt du locataire à agir en fixation judiciaire du loyer. L’action en enrichissement illégitime se prescrit par un an à compter du jour où le locataire a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de ce droit, conformément à l’art. 67 al. 1 CO – l’art. 128 ch. 1 CO ne s’appliquant pas. Par conséquent, tant que cette action n’est pas prescrite ou que le débiteur n’a pas soulevé l’exception de prescription (art. 142 CO), le locataire a également un intérêt à son action en fixation judiciaire du loyer (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 ; TF 4A_254/2016 du 10 juillet 2017 cité par l’appelant consid. 3.1.3.1).
Le créancier a connaissance de son droit de répétition – et le délai de prescription relatif d’un an commence à courir (art. 67 al. 1 CO) – lorsqu’il connaît suffisamment d’éléments pour fonder et motiver son action en justice, laquelle n’a pas besoin d’être chiffrée (art. 85 CPC). Cela suppose qu’il ait connaissance de la mesure approximative de l’atteinte à son patrimoine, de l’absence de cause du déplacement de patrimoine et de la personne de l’enrichi. Est déterminant le moment de la connaissance effective de sa prétention, et non celui où il aurait pu connaître son droit en faisant preuve de l’attention commandée par les circonstances (ATF 129 III 503 consid. 3.4; 109 II 433 consid. 2). Dans le cas du locataire qui n’a pas reçu la formule officielle, obligatoire en vertu de l’art. 270 al. 2 CO, et dont l’ignorance est présumée, la connaissance effective intervient lorsqu’il sait que l’absence de cette formule, respectivement de l’indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu’il a versé était trop élevé et qu’il était, partant, abusif, et non pas lorsqu’il aurait pu ou dû le savoir (TF 4A_254/2016 déjà cité consid. 3.1.3.1; TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 4.1.2 et 4.2 in fine; ATF 140 III 583 consid. 3.2.2).
L’ATF 114 Il 131 consid. 3 (cité par l’appelant) a posé que lorsque l’acheteur invalide avec succès le contrat entaché d’erreur après avoir payé le prix de vente, l’enrichissement illégitime du vendeur dérive d’une prestation faite sans cause valable. Par conséquent, la prescription absolue de l’action en répétition de l’indu compétant à l’acheteur commence à courir au moment du paiement du prix de vente.
3.3 L’appelant ne peut rien tirer en sa faveur de l’arrêt TF 4A_254/2016 précité, qui ne se prononce pas concrètement sur le délai de prescription absolu de dix ans, mais qui se limite à rappeler la règle générale prévalant en la matière et à relever que tant que l’action n’est pas prescrite, le locataire y a un intérêt.
Il en est de même dans l’ATF 114 Il 131 s’agissant de la comparaison avec le délai de prescription du paiement du prix de vente indu, qui a été payé en une seule fois, alors que ce n’est pas le cas pour les loyers payés en trop en raison de la nullité du loyer initial.
Partant, il y a lieu de s’en tenir à la solution du tribunal, qui a considéré que ce n’est pas à la date de la conclusion du contrat de bail que le locataire avait exécuté les prestations sans cause du fait de la nullité partielle du bail, mais lors du versement de chacun des loyers. C’est en effet la date à laquelle la prétention prend naissance (Entstehung des Anspruches) qui est déterminante (HAP lmmobiliarmietrecht - Schwaninger, 2016, n. 10.20 p. 425); or l’indu n’a pas pris naissance à la conclusion du bail. Il y a ainsi lieu de confirmer que le délai de dix ans court indépendamment pour chaque loyer à partir du moment où le locataire a payé chacun d’entre eux, et qu’il est donc respecté pour tous les loyers payés dans les dix ans qui ont précédé le dépôt de la requête à la Commission de conciliation.
Le moyen doit être rejeté.
Arrêt HC / 2019 / 723 de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal vaudois du 8 juillet 2019
Pas de renvoi aux annexes pour les allégations
Les allégations doivent toujours figurer dans le mémoire, et un renvoi aux annexes n’est pas autorisé.
Etat de fait
Un bailleur entendait résilier un contrat en raison de retards de paiement du loyer. Mais au tribunal, il n’a pas présenté de contrat de bail, et pas non plus de pièces attestant qu’il avait donné un délai de paiement au locataire, assorti d’une menace de résiliation. Manquait également la liste des loyers encore dus. On ne peut pas attendre du Tribunal et de la partie adverse qu’ils doivent chercher parmi 51 documents classés sans ordre (ni chronologique ni thématique), pour tenter de savoir sur quoi pourrait se fonder le mémoire.
Extrait des considérants
3. Die Tatsachenbehauptungen müssen im Prinzip in der Rechtsschrift selbst dargelegt werden (Art. 221 Abs. 1 lit. d ZPO; Killias, Berner Kommentar ZPO, Art. 221 N 23 Spiegelstrich 4). Tatsachen, die sich lediglich aus einer Beilage zu einer Rechtsschrift ergeben, sind vom Gericht – im Anwendungsbereich des Verhandlungsgrundsatzes (Art. 55 Abs. 1 ZPO) – nicht zu beachten. Selbst mit einem allgemeinen Verweis in der Rechtsschrift auf eine Beilage oder mit der allgemeinen Erklärung, dass die eingereichten Akten als integrierender Bestandteil der Rechtsschrift gelten, wird der Behauptungslast nicht Genüge getan (zum Ganzen Willisegger, Basler Kommentar ZPO, Art. 221 N 27).
4. Die Eingabe des Vermieters vom 20. Dezember 2018 (act. 1/1) lautet wie folgt: «In der Beilage erhalten Sie die Ausweisung für die Mieter inkl. alle dazugehörigen Unterlagen.» Weiter lautet die Eingabe, ebenso wie das ausgefüllte Formular «Gesuch um Ausweisung» (act. 1/2, S. 2, «Begründung»): «Wie Sie aus den Unterlagen entnehmen können, haben die Mieter nie auf unsere Mahnungen, Kündigungen und diversen Schreiben reagiert. Nachdem wir mit Schreiben vom 02.11.2018 den Mietern eine letzte Frist zur Wohnungsübergabe gegeben haben, sehen wir nun keinen anderen Ausweg mehr, ausser die Ausweisung zu vollstrecken, damit wir die Wohnung nun weitervermieten können.» Aus den Rechtsschriften ergeben sich damit kaum (konkrete) Tatsachenbehauptungen.
5. Alle am Verfahren beteiligten Personen haben nach Treu und Glauben zu handeln (Art. 52 ZPO). In diesem Sinne ist auch Art. 221 Abs. 1 lit. d ZPO auszulegen (systematische Auslegung). Das rechtskundige Gericht muss selber wissen, auf welche Tatsachen es ankommt (vgl. Art. 57 ZPO [«iura novit curia»]), kann und muss die Beilagen deshalb mit Rücksicht darauf betrachten. Und die Gegenpartei weiss regelmässig schon vor dem Gerichtsverfahren, worum der Streit sich dreht (was hier auch aktenkundig ist, vgl. act. 2/26–31) und muss dieses «Vorwissen» nach Treu und Glauben beim Studium des Gesuchs und der Beilagen heranziehen. Sowohl für das Gericht wie für die Gegenpartei kann also je nach Umständen des Einzelfalls auch eine sich lediglich aus den Beilagen ergebende Behauptung genügen. Das setzt aber voraus, dass die Beilagen «selbsterklärend» sind, was wiederum voraussetzt, dass jede von ihnen ohne grosse Mühen einer Tatsachen(behauptung) zugeordnet werden kann.
6. Eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands (Art. 257d OR) setzt grundsätzlich voraus: Einen Rückstand mit der Zahlung von Mietzinsen oder Nebenkosten; das schriftliche Ansetzen einer Zahlungsfrist von dreissig Tagen samt Androhung, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde; den unbenützten Ablauf der Frist, also das Nichtbezahlen der ausstehenden Mietzinse oder Nebenkosten innert dieser Frist («Säumnis»). Zu diesen Tatbestandsmerkmalen des Art. 257d OR muss der Gesuchsteller Behauptungen aufstellen. Es ist also zu prüfen, ob sich die Behauptung dieser Tatsachen aus den Beilagen des Vermieters ergibt.
7. Aufgrund der ausgeführten Tatbestandsmerkmale wären folgende Belege nötig: Ein Mietvertrag; die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung samt Zustellnachweis (allenfalls je für jeden Mieter, vgl. Art. 266n OR); eine Aufstellung über die ausstehenden Mietzinse (die sich wiederum aus der Ansetzung einer Zahlungsfrist ergeben kann); eine Kündigung samt Zustellnachweis (allenfalls je für jeden Mieter, vgl. ebenfalls Art. 266n OR). Der Vermieter reichte hingegen 51 Beilagen ins Recht (act. 2/1–51). Ein grosser Teil der Beilagen sind nicht oder nicht unmittelbar relevant (z.B. act. 2/7–10, 2/23–26, 2/29–31, 2/35–36, weiter der Arbeitsvertrag mit Lohnabrechnungen [act. 2/42–51]) oder nicht ohne Weiteres verständlich (z.B. der «Kontoauszug» in act. 2/2). Von den Beilagen, die im Grundsatz die erwähnten Tatsachen betreffen, liegen teilweise mehrere Versionen vor (z.B. diverse Mahnungen als act. 2/27–28, 2/33–34 und 2/37–41 und mehrere Kündigungen als act. 2/5–6 und 2/17–20).
8. Die Belege sind weiter auch nicht in einer ersichtlichen chronologischen oder sonstigen sachlichen Reihenfolge eingereicht worden (auch wenn die Nummerierung der Akten wohl durch die Vorinstanz vorgenommen wurde, darf angenommen werden, dass diese so erfolgte, wie die Akten eingereicht wurden). Es wurde – entgegen Art. 221 Abs. 2 lit. d ZPO – auch kein Beilagenverzeichnis mitgereicht, das diesbezüglich mehr Übersicht hätte schaffen können.
9. Es ist weder Aufgabe des Gerichts noch den rechtsunkundigen und soweit ersichtlich fremdsprachigen Mietern zumutbar, aus dieser Vielzahl von Belegen die herauszusuchen, die überhaupt rechtserhebliche Tatsachen betreffen, und dann aus diesen diejenigen, die konkret den hier geltend gemachten Rückgabeanspruch des Vermieters begründen sollen. Damit kommt der Vermieter auch einer für Laien allenfalls reduzierten Behauptungslast bei Weitem nicht nach. Das (weitgehend) kommentarlose Einreichen einer Unzahl von (teilweise irrelevanten) Belegen genügte nämlich nicht einmal unter Geltung der (sozialen) Untersuchungsmaxime (BGer 5C.134/2004 Erw. 2.2, BGer 4A_84/2007 Erw. 2.1.2 am Ende, und dazu Hauck, Schulthess-Kommentar ZPO, Art. 247 N 34).
Umso weniger kann dies unter dem hier geltenden Verhandlungsgrundsatz genügen.
10. Sind Tatsachen wie hier nicht (rechtsgenügend) behauptet, muss das Gericht in Anwendung von Art. 8 ZGB davon ausgehen, dass diese Tatsachen sich nicht verwirklicht haben. Damit gilt der Tatbestand von Art. 257d OR als nicht erfüllt, ist also anzunehmen, dass weder die Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer Zahlungsrückstandskündigung vorlagen noch, dass der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt hat. Deshalb ist – als «prozessuale Wahrheit» – davon auszugehen, dass die Mieter weiterhin über einen Rechtstitel zum Verbleib in der Liegenschaft verfügen und der Rückgabeanspruch des Vermieters nicht entstanden ist.
11. Ist der Tatbestand eines Anspruchs – hier des Anspruchs auf Rückgabe der Mietsache – nicht erfüllt, ist die Klage abzuweisen. Im Rechtsschutz in klaren Fällen hingegen ist auf ein Begehren auch in solchen Fällen nicht einzutreten (BGE 140 III 315). Der Entscheid der Vorinstanz, auf das Begehren nicht einzutreten, ist deshalb im Ergebnis nicht zu beanstanden, die Beschwerde deshalb im Sinne der Erwägungen abzuweisen.
Arrêt PF190021-O/U du Tribunal cantonal de Zurich du 8.8.2019
Résiliation invalide en raison d’un comportement contradictoire
Le caractère abusif d’une résiliation de bail pour comportement contradictoire du bailleur ne présuppose, en principe, pas que la partie adverse ait respecté des dispositions particulières. Il suffit que l’exercice d’un droit de résiliation soit manifestement contraire à un comportement antérieur et que le locataire ait un intérêt digne de protection au comportement antérieur.
Etat de fait
Une maison située à Bâle a changé de propriétaire à la fin de 2016. Le bailleur a informé par écrit les locataires qu’il voulait rénover le bâtiment et leur accorder une réduction de loyer pendant les travaux. Mais, en octobre 2017, il a résilié tous les baux de l’immeuble. Une locataire a contesté cet acte en avançant que, avec son courrier de 2016, le bailleur avait donné l’impression que les locataires pourraient rester dans l’immeuble: la résiliation doit de ce fait être annulée en raison d’un comportement contradictoire du bailleur. Le tribunal civil et la Cour d’appel lui ont donné raison.
Extrait des considérants
2.1 Das Zivilgericht hat in einem ersten Schritt die Aktivlegitimation der Vermieterin bejaht. Diese sei seit dem 30. Dezember 2016 Eigentümerin der Mietliegenschaft an der [...]. Die Liegenschaft sei zwar in der Folge verkauft worden. Da jedoch die Eigentumsübertragung im Grundbuch bis anhin nicht vollzogen worden sei, sei die Vermieterin nach wie vor als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.
In einem zweiten Schritt hat das Zivilgericht geprüft, ob die Kündigung des Mietverhältnisses vom 20. Oktober 2017 missbräuchlich sei. Nach einer Darlegung der Standpunkte der Parteien hat es ausgeführt, unter welchen Voraussetzungen eine Kündigung wegen umfassender Sanierung zulässig sei und unter welchen Voraussetzungen ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters die Kündigung als missbräuchlich erscheinen lasse. Sodann hat es im vorliegenden Fall eine umfassende Sanierung und damit einen schutzwürdigen Kündigungsgrund grundsätzlich bejaht. Dagegen hat es das Verhalten der Vermieterin als widersprüchlich erachtet: Mit drei Schreiben (...) habe sie den Anschein erweckt, dass die Renovationsarbeiten keiner grösseren Änderung bedürften und dass den Mietern bis zur Umbauvollendung eine Mietzinsreduktion zustehe. Dies – so das Zivilgericht – könne nicht anders verstanden werden, als dass die Mieter während der Renovation in der Mietwohnung bleiben könnten und ihnen folglich auch nicht gekündigt werde. Die Vermieterin müsse sich bei ihrer Kommunikation behaften lassen. Die Kündigung vom 20. Oktober 2017 stelle ein widersprüchliches Verhalten dar, das keinen Schutz verdiene. Sie sei folglich als missbräuchlich aufzuheben.
2.2 Die Vermieterin legt in ihrer Berufung zunächst den Sachverhalt aus ihrer Sicht dar, ohne den Zivilgerichtsentscheid konkret zu kritisieren. (...). Im Zentrum der Kritik der Vermieterin steht die Annahme des Zivilgerichts, dass sie sich widersprüchlich verhalten habe, indem sie gegenüber den Mietern den Anschein erweckt habe, dass sie während der Renovation in ihrer Mietwohnung bleiben könnten und kurz darauf das Mietverhältnis dennoch gekündigt habe. Das Zivilgericht hat nach Auffassung der Vermieterin sowohl den Sachverhalt unrichtig festgestellt (...) als auch das Recht unrichtig angewendet (...).
3.2.1 Die Vermieterin wendet zweitens ein, dass die im Verfahren [...] vor Zivilgericht vorgelegten Beweismittel (...) lediglich an die dortigen Mieter adressiert seien, nicht aber an die Mieterin des vorliegenden Verfahrens. Die Mieterin des vorliegenden Verfahrens habe diesbezüglich keine rechtsgenüglichen Beweise eingereicht, weshalb das Zivilgericht nicht auf diese Beweismittel habe abstellen dürfen (...). Zudem kritisiert die Vermieterin, das Zivilgericht habe die drei Informationsschreiben vom 7. Juni 2017, 16. Oktober und 19. Oktober 2017 falsch dargelegt, indem es «gewisse Textzeilen völlig aus dem Kontext gerissen» habe, um die Treuwidrigkeit der Vermieterin aufzeigen zu können (...).
3.2.2 Hinsichtlich der Berücksichtigung der fraglichen Schreiben als Beweismittel im vorliegenden Verfahren ist zu bemerken, dass die Vermieterin anlässlich der erstinstanzlichen Hauptverhandlung diverse Unterlagen eingereicht hat, worunter sich auch zwei Exemplare des Informationsschreibens der Vermieterin vom 16. Oktober 2017 befinden, wovon eines an die Mieter im Verfahren [...] und eines an die Mieterin des vorliegenden Verfahrens adressiert ist (...). Entgegen der Behauptung der Vermieterin ist somit erstellt, dass die Mieterin des vorliegenden Verfahrens zumindest eines der drei fraglichen Schreiben erhalten hat. (...).
Das Zivilgericht hat somit zu Recht angenommen, dass anlässlich der erstinstanzlichen Hauptverhandlung unbestritten blieb, dass die fraglichen drei Schreiben generell an die Mieterschaft und damit auch an die Mieterin des vorliegenden Verfahrens versendet wurden (...).
3.3 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Zivilgericht (...) zutreffend feststellte, dass die Vermieterin mit ihrem Verhalten den Anschein erweckt hat, dass den Mietern bis zum Abschluss der Renovationsarbeiten eine Mietzinsreduktion zustehe und sie während dieser Arbeiten in ihrer Wohnung bleiben könnten. Die nachfolgende Kündigung der Vermieterin vom 20. Oktober 2017 widerspreche offenkundig ihrem vorgängigen Verhalten (...).
4.1 Das Zivilgericht hat angenommen, dass die Kündigung vom 20. Oktober 2017 dem vorgängigen Verhalten der Vermieterin widerspreche. Die Kündigung stelle ein widersprüchliches Verhalten dar, das keinen Schutz verdiene. Für den Fall, dass ihr Verhalten in tatsächlicher Hinsicht als widersprüchlich erachtet würde, macht die Vermieterin in der Berufung geltend, dass dieses Verhalten unter gewissen Voraussetzungen dennoch zulässig sei; diese Voraussetzungen seien im vorliegenden Fall erfüllt.
4.2 Die Geltendmachung eines Rechts ist missbräuchlich, wenn sie im Widerspruch zu einem früheren Verhalten steht und dadurch erweckte berechtigte Erwartungen enttäuscht. Widersprüchliches Verhalten kann ohne Enttäuschung berechtigter Erwartungen auch in einer gegenwärtigen, in sich völlig unvereinbaren und darum widersprüchlichen Verhaltensweise gesehen werden. Einen Grundsatz der Gebundenheit an das eigene Handeln gibt es nicht. Vielmehr ist in einem Widerspruch zu früherem Verhalten nur dann ein Verstoss gegen Treu und Glauben zu erblicken, wenn dieses ein schutzwürdiges Vertrauen begründet hat, das durch die neuen Handlungen enttäuscht wird (BGE 143 III 666 E. 4.2 S. 673 f. mit zahlreichen Hinweisen).
Im Zusammenhang mit der Frage, ob eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen widersprüchlichen Verhaltens gegen Treu und Glauben verstösst, wird namentlich auch die Fallkonstellation genannt, dass der Vermieter die Kündigung entgegen (auch konkludenter) Zusagen an den Mieter ausspricht (...). Der vorliegende Fall, in welchem die Vermieterin der Mieterin konkludent zugesagt hat, sie könne in ihren Wohnungen verbleiben, entspricht dieser Fallkonstellation einer Kündigung als widersprüchliches Verhalten.
4.3 Die Vermieterin wendet dagegen zunächst ein, dass nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ein rechtsmissbräuchliches Verhalten nur dann vorliege, wenn das frühere Verhalten ein schutzwürdiges Vertrauen begründet habe, das durch die neue Handlung enttäuscht werde. Allein schon die zeitliche Abfolge zwischen den beiden Schreiben vom 16. und 19. Oktober 2017 sei derart kurz, dass schlicht kein schutzwürdiges Vertrauen der verbliebenen Mieter habe begründet werden können, in ihren Wohnungen bleiben zu können. Das Schreiben vom 7. Juni 2017 sei unbeachtlich, da darin keine für das vorliegende Verfahren relevanten Aussagen enthalten seien (Berufung, S. 12 Rz 19).
Diese Argumentation basiert auf einer unzutreffenden Sachverhaltsannahme: Entgegen der Auffassung der Vermieterin enthält bereits das erste Schreiben Aussagen, die für das vorliegende Verfahren relevant sind. Mit diesem Schreiben wurde den Mietern nämlich mitgeteilt, dass eine ihnen «zustehende Mietzinsreduktion» im Zusammenhang mit der eingeschränkten Nutzung der Mietwohnung vor Beginn der Renovationsarbeiten thematisiert werden würde (vgl. obige E. 3.2.3). Darüber hinaus drückte die Vermieterin in diesem Schreiben ihre «Hoffnung auf ein weiterhin angenehmes Mietverhältnis» aus (..). Bereits mit diesem Schreiben hat also die Vermieterin – entgegen ihrer Auffassung – bei der Mieterin das Vertrauen erweckt, dass ihr während der Renovationsarbeiten eine Mietzinsreduktion zustehe und sie somit während dieser Arbeiten in der Mietwohnung bleiben könne. (...).
4.5 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Zivilgericht zu Recht angenommen hat, dass die Kündigung des Mietverhältnisses vom 20. Oktober 2017 dem vorgängigen Verhalten der Vermieterin widerspricht und dass die Kündigung unter diesen Umständen ein widersprüchliches Verhalten darstellt, das keinen Schutz verdient.
5.1 Aufgrund dieser Erwägungen ist der angefochtene Zivilgerichtsentscheid zu bestätigen und die dagegen erhobene Berufung abzuweisen.
Arrêt ZB.2019.9 du Tribunal cantonal de Bâle-Ville du 6.6.2019
Droit de la construction
Quand le copropriétaire agit seul contre une décision de la PPE
Examen de la qualité pour agir d’un propriétaire d’étage en cas de permis de construire requis par la PPE. Quand le permis de construire concerne les parties communes de la PPE, le copropriétaire doit céder devant la décision de la PPE
Etat de fait
La communauté de propriétaires d’étage A., dans la commune Z., a fait une demande de permis de construire afin d’ajouter des balcons à deux logements. Un des membres de la PPE a fait un recours au tribunal administratif après que la commune Z a rejeté sa requête. Le tribunal cantonal est appelé à se prononcer sur la qualité pour recourir du copropriétaire.
Extrait des considérants
2.3.2. Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen. Die Sonderrechte werden in Art. 712a und 712b Abs. 1 ZGB umschrieben. Nicht Sonderrecht können sein: Der Boden der Liegenschaft, die konstruktiv zentralen Bauteile sowie die Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen. Diese Teile können nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden; sie bilden die sog. gemeinschaftlichen Bauteile (Art. 712b Abs. 2 ZGB).
Wenn es um den Beschluss und die Ausführung von baulichen Massnahmen geht, gelten im Stockwerkeigentumsrecht die Bestimmungen über das Miteigentum (Art. 712g Abs. 1 ZGB). Das Miteigentum kennt drei Arten von baulichen Massnahmen: die notwendigen (Art. 647c ZGB), die nützlichen (Art. 647d ZGB) und die der Verschönerung und Bequemlichkeit dienenden, die sog. luxuriösen (Art. 647e ZGB). (...).
2.3.3. Das Konzept der Balkonvergrösserung wurde an der ordentlichen Versammlung der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 26. September 2017 vorgestellt. Unter Traktandum 6 wurde beschlossen, über das Projekt an einer ausserordentlichen Versammlung im Frühjahr 2018 definitiv zu befinden. Die Verwaltung äusserte sich zur Rechtslage und hielt fest, dass gemäss Gesetz und auch nach der gleichen Regelung im Stockwerkeigentümerreglement drei Arten von baulichen Massnahmen zu unterscheiden seien. Beim Bau/Ausbau der Balkone gehe es um eine nützliche Massnahme, um ein Bauvorhaben, das den Wert und die Wirtschaftlichkeit der einzelnen Wohnung verbessere. Dies bedürfe nach Art. 647d ZGB und Art. 22 des Stockwerkeigentümerreglements eines qualifizierten Mehrs. An der ausserordentlichen Versammlung der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 16. Januar 2018 beschlossen dann die anwesenden und vertretenen Eigentümer mit neun Ja Stimmen und einer Enthaltung, dass die Vergrösserung der Balkone ausgeführt werden soll. Damit wurde laut Protokoll das qualifizierte Mehr gemäss Reglement mit 9/12 Einheiten und 811/1000 Wertquoten erreicht. (...).
Soweit der Beschwerdeführer vorbringt, für das Bauvorhaben wäre eine einstimmige Zustimmung erforderlich gewesen, hilft ihm dieser Standpunkt im Baubewilligungsverfahren nicht. Zwar gibt es eine Praxis des Bundesgerichts, wonach bauliche Massnahmen, die im ausschliesslichen Interesse eines oder weniger Stockwerkeigentümer liegen, als luxuriös anzusehen sind, was grundsätzlich das Einverständnis aller Stockwerkeigentümer voraussetze (...). Vorliegend kann aber nach Aktenlage nicht gesagt werden, es handle sich um Partikularinteressen eines einzigen oder einiger weniger Stockwerkeigentümer.
2.3.4. (...). Das Baugesuch wurde von den dazu befugten Personen namens der Stockwerkeigentümerschaft und unter Berufung auf die erwähnten Beschlüsse dem Gemeinderat eingereicht. Damit liegt eine gültige Willenserklärung der Stockwerkeigentümergemeinschaft vor, nämlich das Gesuch um Erteilung der Baubewilligung. (...).
Bei einer solchen Sachlage ist fragwürdig, ob – wie hier – ein einzelner Stockwerkeigentümer sich im Rahmen des öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahrens als Einsprecher und später als Beschwerdeführer konstituieren kann. Jeder Stockwerkeigentümer hat Miteigentum am gesamten Grundstück (BGE 116 II 275 ff.). Die Stockwerkeigentümer bilden in ihrer Gesamtheit die Stockwerkeigentümergemeinschaft (Art. 712l ZGB). (...). Ihr kommt eine beschränkte Vermögens- und Handlungsfähigkeit zu (Art. 712l Abs. 2 ZGB). Neben der sachenrechtlichen Grundlage (besonders ausgestaltetes Miteigentumsrecht) tritt eine körperschaftliche Komponente dazu. Der einzelne Stockwerkeigentümer ist so gesehen von Gesetzes wegen und zwangsweise Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Unter diesem Gesichtspunkt ist nicht auszumachen, weshalb ein einzelner Stockwerkeigentümer gegen einen gültig zustande gekommenen Baubeschluss, der gemeinschaftliche Teile betrifft, auf öffentlich-rechtlichem Weg sollte vorgehen können. Denn damit findet ein Auseinanderbrechen der Bauherrschaft in dem Sinn statt, als auf der einen Seite die Bauherrschaft eine Baubewilligung erstreiten will und auf der anderen Seite ein Teil dieser Gemeinschaft die Erteilung der Baubewilligung zu unterlaufen sucht. Damit wird die Bauherrschaft zugleich Gesuchstellerin und Einsprecherin.
2.4. (...). Handelt es sich – wie vorliegend – um ein Baugesuch, das gemeinschaftliche Teile betrifft, muss ein einzelner Stockwerkeigentümer sich dem Beschluss der Gemeinschaft beugen. Ficht dieser die seiner Ansicht nach rechtswidrigen Beschlüsse auf dem Zivilweg nicht an oder werden seine Rechtsbegehren vom Zivilgericht abgewiesen, bleibt ihm der Verwaltungsweg gesamthaft verwehrt. Das gilt ausdrücklich auch für öffentlich-rechtliche Rügen bezüglich der Anwendung von Bau- und Planungsrecht. Denn entscheidend ist, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft als Bauherrin auftreten kann und ein einzelner Stockwerkeigentümer, der zwangsweise Mitglied dieser Gemeinschaft ist und Miteigentümer an den gemeinschaftlichen Teilen, kein eigenständiges rechtliches Interesse geltend machen kann. Eine Bauherrschaft lässt sich in einem Baubewilligungsverfahren nicht in einen aktiven, das Bauvorhaben bejahenden Teil und einen passiven, das Bauvorhaben verneinenden Teil «entzweien». Der Gemeinderat hätte folglich (...) mangels schutzwürdigen Interesses insgesamt auf die Einsprache des Stockwerkeigentümers nicht eintreten und namentlich auch die Einwendungen gestützt auf das öffentliche kantonale und kommunale Baurecht nicht prüfen dürfen.
Arrêt 7H 18 256 du Tribunal cantonal de Lucerne du 23.7.2019
Droit de la famille
Les conditions du calcul du revenu hypothétique
Pour calculer la contribution de prise en charge, le juge doit prendre en compte un revenu hypothétique même quand, pour des raisons de santé, le parent gardien n’est pas en mesure de reprendre le travail au taux prévu par la méthode des «degrés de scolarité».
Etat de fait
Une fille mineure ouvre contre son père une action en modification de la contribution d’entretien. Les juges doivent, pour cela, évaluer la contribution de prise en charge, qui vient compenser le fait que la mère ne puisse pas assurer sa propre subsistance en raison du temps consacré à l’enfant. Pour le calcul de la contribution de prise en charge, les juges doivent évaluer la capacité de travail de la mère, et le pourcentage auquel elle est censée être active professionnellement.
Extrait des considérants
3.2.4.1. Die Leistungsfähigkeit des Unterhaltsschuldners ergibt sich aus der Gegenüberstellung von Einkommen und Eigenbedarf. Zum Einkommen gehört das Nettoeinkommen, das mitsamt Pauschalentschädigungen, 13. Monatslohn, Trinkgeldern, Gratifikationen und Boni und ggf. Gewinnanteilen zu ermitteln ist. Familienzulagen und Kinderrenten gehören nicht dazu, ebenso Sozialhilfe- und Ergänzungsleistungen (Fountoulakis, Basler Komm., 6. Aufl. 2018, Art. 285 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs [ZGB; SR 210] N 13 f. mit Hinweisen). Unbestritten ist vorliegend, dass die Mutter der Klägerin in einem 40 %-Pensum an einem geschützten Arbeitsplatz in der Administration arbeitet. Sie verdient netto Fr. 1’636.30 inkl. Anteil 13. Monatslohn exkl. besondere Sozialzulage und Kinderzulage. Von einem höheren hypothetischen Einkommen darf nach dem Gesagten nur ausgegangen werden, falls ein höherer Verdienst tatsächlich möglich und zumutbar ist. Dem von der Klägerin eingereichten Untersuchungsbericht (…) ist zu entnehmen, dass die Mutter der Klägerin an ADHS leidet. (...). Gemäss Beweisaussage der Mutter der Klägerin könne sie nur noch ca. vier Stunden konzentriert arbeiten. (...).
3.2.4.2. (...). Die obligatorische Beschulung erfolgt im Kanton Luzern mit dem Eintritt in den Kindergarten. Im Regelfall ist dem hauptbetreuenden Elternteil im Kanton Luzern folglich ab Schuljahresbeginn, in welchem das jüngste Kind in den Kindergarten eintritt, eine Erwerbstätigkeit mit einem Pensum von 50 % zuzumuten (LGVE 2019 II Nr. 2 E. 5.6.3.1 und 5.6.3.2).
3.2.4.3. Vorliegend hat die Beschulung der Klägerin bereits stattgefunden, weshalb gemäss dem bundesgerichtlichen Schulstufenmodell der Betreuungsaufwand grundsätzlich 50 % beträgt und eine Erwerbstätigkeit von 50 % zumutbar ist. Aufgrund pflichtgemässer richterlicher Ermessensausübung kann im Einzelfall von dieser Richtlinie abgewichen werden. Das Bundesgericht führt in diesem Zusammenhang erhöhten Betreuungsbedarf aufgrund mehrerer oder behinderter Kinder an. Dabei handelt es sich um Gründe, die sich durch das Kind selber ergeben. Das Kantonsgericht hat denn auch jüngst festgestellt, ein vermindertes Einkommen, das nicht auf die Betreuungsarbeit, sondern auf objektive Fremdfaktoren zurückzuführen sei, könne für die Berechnung des Einkommens nicht massgebend sein. Vielmehr sei in diesem Fall auf ein hypothetisches Einkommen abzustellen (LGVE 2019 II Nr. 2 E. 5.6.6). Dies steht insofern mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung im Einklang, als der Betreuungsunterhalt grundsätzlich die Lebenshaltungskosten der betreuenden Person, soweit diese aufgrund der Betreuung nicht selber dafür aufkommen kann, umfasst. Diese Kosten sind einzig im Interesse des Kindes und nicht des betreuenden Elternteils von beiden Eltern gemeinsam zu tragen (BGE 144 III 377 E. 7.1.2.1 übersetzt in Pra 107 [2018], Nr. 104 mit Hinweisen). Soweit die Mutter der Klägerin somit aufgrund ihrer Gesundheit nicht in der Lage ist, ein dem sogenannten Schulstufenmodell entsprechendes Arbeitspensum zu leisten, kann dies bei der Berechnung des Betreuungsunterhalts nicht berücksichtigt werden; d.h. es ist dafür auf ein hypothetisches Einkommen mit einem Pensum entsprechend der Schulstufe bzw. des Alters der Klägerin – momentan 50 %, ab Sekundarstufe I 80 % und ab Vollendung des 16. Lebensjahrs 100 % – abzustellen. Insofern ist dem Beklagten zuzustimmen, wenn er vorbringt, dass er nicht für die gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Mutter der Klägerin einzustehen und aufzukommen habe.
Zu prüfen bleibt, ob der Mutter der Klägerin aus Gründen, die in der Person der Klägerin liegen, kein dem sogenannten Schulstufenmodell entsprechendes Arbeitspensum angerechnet werden kann. Gemäss Mitbericht der Schulsozialarbeit (…) ist die schulische Situation der Klägerin schwierig und von Ängsten sowie Mobbing geprägt. Diese Situation stellt sowohl für das Kind als auch für die betreuende Person eine Herausforderung dar. (...).
Somit ist der Mutter der Klägerin ein Einkommen in der Grössenordnung eines 50 %-Pensums anzurechnen. Ausgehend von ihrem Nettolohn von Fr. 1’636.30 bei einem 40 %-Pensum führt dies zu einem anrechenbaren Einkommen von Fr. 2’045.40 ([Fr. 1’636.30 / 4] x 5) bei einem 50 %-Pensum. Ab Eintritt der Klägerin in die Sekundarstufe I ist bei einer Erwerbstätigkeit von 80 % ein Nettoeinkommen von Fr. 3’272.60 ([Fr. 1’636.30 / 4] x 8) und ab Februar 2025 (Vollendung des 16. Altersjahrs) Fr. 4’090.75 ([Fr. 1’636.30 / 4] x 10) anzurechnen. Da die Mutter der Klägerin aus gesundheitlichen Gründen kein höheres als das aktuelle Arbeitspensum leisten kann, stellen die vorgenannten Einkommenszahlen lediglich Werte dar anhand welcher der Betreuungsunterhalt berechnet wird. Folglich ist der Wert für das 50 %-Pensum der Mutter der Klägerin bereits ab Beginn der Phase 1 (…) anzurechnen. (...).
Arrêt 3B 18 61 du Tribunal cantonal de Lucerne du 28.5.2019
